Не пропусти
Главная » Ваш юрист » Продажа ипотечной квартиры в залоге у банка

Продажа ипотечной квартиры в залоге у банка

Как продать квартиру, находящуюся в залоге у банка?

Продажа ипотечной квартиры в залоге у банка – это распространенный тип сделок с недвижимостью. С ростом спроса на ипотеку, увеличивается и число тех, кто, оформив ипотечный кредит, по любой причине впоследствии решает продать ее. Как сделать это правильно, рассмотрим детально.

Продажа ипотечной квартиры в залоге у банкаВ соответствии со ст. 301 ГК РФ, продажа, равно как и любая другая сделка с ипотечной квартирой может быть проведена на законных основаниях только с согласия банка. При нарушении этого правила недвижимость переходит в собственность банка.

Как показывает практика таких сделок, самыми распространенными являются следующие схемы продаж ипотечных квартир:

  • Путем досрочной выплаты кредита;
  • Самостоятельная продажа;
  • Продажа при участии банка;
  • Продажа долга.

Способ хорош в том случае, если удастся найти такого покупателя, который согласится выдать продавцу необходимую сумму для полного погашения ипотечного займа. Задача не простая, так как часто покупатели опасаются покупать жилье с обременением.

Однако, эта схема вполне востребована в сделках со строящимся жильем. Новостройки улучшенной планировки – это самый востребованный тип недвижимости, поэтому добросовестные застройщики не знают недостатка в покупателях. Но и в этом случае первое, с чего следует начинать поиск покупателя, это сообщить о желании продать залоговую квартиру в банк. Для банка – это не выгодная сделка, поэтому стоит отнестись серьезно к аргументированию такого желания.



Далее следует поэтапно выполнить следующие действия:

  1. Получить в банке справку об остатке задолженности.
  2. Составить и заверить у нотариуса соглашение между покупателем и продавцом.
  3. Снять с регистрационного учета в квартире всех жильцов, включая детей.
  4. Получить от покупателя задаток, равный по сумме остатку задолженности.
  5. Получить в банке справку об отсутствии задолженности и снятии обременения с квартиры.
  6. Провести сделку купли-продажи с последующей регистрацией купчей в Регистрационной палате.

Самостоятельно продавать квартиру можно только в том случае, если каждый потенциальный покупатель будет проинформирован о том, что квартира находится в залоге по ипотеке. В противном случае, действия продавца будут расцениваться, как афера. Если же покупатель проинформирован обо всех нюансах и согласен приобрести квартиру с обременением, далее следует действовать в строго определенном порядке:

  1. Покупатель должен прийти в банк и сообщить о своем намерении купить квартиру, находящуюся в залоге.
  2. Соглашение на этот раз заключается между банком и покупателем и точно также нотариально заверяется.
  3. Покупатель арендует две банковские ячейки, в одну помещает сумму оставшейся задолженности по ипотеке, а во вторую остаток от покупной цены квартиры.
  4. Банк снимает обременение с квартиры.
  5. Покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи и регистрируют его в Регистрационной палате.
  6. После предъявления выписи из ЕГРП о переходе права собственности на ипотечную квартиру к покупателю, банк получает доступ к ячейке с остатком долга по ипотеке, а продавец ко второй ячейке с оставшейся суммой.



Согласно данной схеме продажи, банк выступает в качестве активного участника будущей сделки купли-продажи залоговой квартиры. С самого начала (поиска потенциального покупателя) и до завершения все операции совершаются самим банком. Ячейки для взаиморасчетов также арендуются в том же самом банке. Продавец при такой схеме избавлен от очень многих проблем, так как все операции сотрудники банка выполнят сами, включая регистрацию договора купли-продажи в Росреестре.

Для покупателя участвовать в такой сделке – прямая выгода, в отличие от продавца. Ему будет выделена ячейка, в которую покупатель внесет остаток от продажной стоимости за вычетом задолженности по ипотеке. Так как банк заинтересован в том, чтобы как можно скорее продать квартиру, то цена продажи обычно ниже среднерыночной. И все же именно такие схемы – не редкость на рынке, поскольку банк может прямо выдвинуть условие кредитору – продажа только при непосредственном участии кредитной организации.

Закон позволяет заемщику продать свои долговые обязательства перед кредитной организацией. При продаже ипотечного договора, он переоформляется на новое физическое лицо. С банком покупатель подписывает договор-обязательство выплатить остаток долга на точно таких же условиях, на каких был заключен ипотечный договор с продавцом. В результате покупатель продолжает платить вместо продавца ипотечный кредит и становится владельцем залоговой квартиры.

Для покупателя, готового нести расходы по ипотеке, сделка является выгодной, так как продажная цена обычно ниже среднерыночной. Оформление ипотеки происходит по стандартной схеме:



  1. Покупатель подает в банк стандартный пакет документов для рассмотрения возможности оформить ипотечный заем.
  2. При одобрении кандидатуры покупателя, банк переоформляет на него ипотеку, предварительно оценив объект покупки.

Все документы в Регистрационную палату для перерегистрации подаются сотрудниками банка. От продавца требуется только поставить свою подпись под договором о переуступке долга. Стоит заметить, что покупателем в такой ситуации может выступать не только физическое лицо, но и юридическое, например, другой банк. В этом случае второй банк обычно предоставляет новый кредит для погашения старого на более выгодных для заемщика условиях.

Для заемщика сделка такого рода – выгодна, так как новый кредит ему придется погашать по сниженной процентной ставке. Однако, есть риск столкнуться с несогласием банка, выдавшего первоначальный кредит, вплоть до запрета продавать долг или наложения внушительных штрафных санкций.

Немалая доля ипотечных займов ежегодно оформляется по программе военной ипотеки. В этом случае обременение на жилье двойное, так как квартира находится до погашения долга в залоге не только у банка, но и у Министерства обороны. Все обременения будут сняты с квартиры только тогда, как долг перед банком будет погашен полностью, а срок службы заемщика достигнет 20 лет. Продажа таких квартир происходит так:

  1. Заемщик ставит в известность Росвоенипотеку о том, что хочет продать квартиру и снять с нее обременение, такая же информация поступает и в банк.
  2. Банк выдает справку об остатке задолженности по ипотеке.
  3. Заемщик вносит остаток по ипотеке.
  4. Продавец находит покупателя.
  5. Банк выдает справку об отсутствии задолженности и о снятии обременения с квартиры.
  6. Росреестр выдает выписку, в которой указано отсутствие обрменений.
  7. Сделка купли-продажи оформляется по стандартной схеме.



Долг перед Росвоенипотекой военнослужащий погашает из средств, вырученных от продажи квартиры, а также может привлечь для этого материнский капитал.

Продажа ипотечной квартиры – это вполне осуществимое мероприятие, но подготовка к нему должна быть серьезной. Лучше проконсультироваться с юристом о том, насколько выгоден тот или иной вариант продажи в данных конкретных условиях.

Продажа ипотечной квартиры в залоге у банка

Продажа ипотечной квартиры в залоге у банка

Продажа ипотечной квартиры в залоге у банка

О admin

Оставить комментарий

x

Check Also

Цензура система государственного контроля

Цензура – это стадия, которая предшествует обнародованию сведений или информации. Представляет собой специальную систему государственного контроля за содержанием кинолент, теле- и радиопередач, печатных изданий, в том числе книг, а также ...

Незаконное предпринимательство

Что является незаконным предпринимательством, каковы его критерии? Какой вид наказания предусмотрен за ведение коммерческой деятельности незаконно? Когда наказания можно избежать? На эти и другие вопросы Вы найдете ответы в нашей ...

Как получить СНИЛС на ребенка документы для оформления

Многие родители задаются вопросом, как получить СНИЛС на ребенка через интернет, доступна ли такая услуга на сайте государственных услуг? В данной статье мы подробно разберем актуальные вопросы, связанные с получением ...

Прописка (регистрация) без права на жилплощадь

Как оформить прописку без права на жилплощадь ​Следует сразу пояснить, что прописка, она же регистрация по месту жительства бывает временной и постоянной. Временная априори не дает никаких прав на недвижимость, так как имеет ограниченный срок действия, независимо от того, регистрируется взрослый жилец или несовершеннолетний.

Трудовой договор по совместительству

Большинство работодателей вынужденно ищут баланс между желанием оптимально распорядиться фондом средств на зарплату и заполучить в свой штат наиболее квалифицированных сотрудников. И когда платить заоблачные гонорары за профессионала предприятие не ...

Как получить звание ветеран труда России?

Традиция удостаивать граждан, на протяжении долгих лет добросовестно трудившихся на благо СССР, звания «Ветеран труда» берет начало с момента учреждения в 1974 году одноименной государственной медали. В нынешней России, с ...

Доля в квартире и другие виды недвижимости по наследству после смерти собственника: как избежать проблем при оформлении?

Многим жителям нашей страны приходится в своей жизни сталкиваться с получением наследства от кого-то из родных. И огромная доля из всего наследуемого это недвижимость. Часто бывает, что родители завещают свою ...

Производство шлакоблоков как бизнес

Сколько можно заработать на производстве шлакоблоков Производство шлакоблоков по праву считается выгодным, так как спрос на них постоянно растет. Многих предпринимателей прельщает и то, что готовая продукция не подлежит сертификации, а значит, открыть собственное дело будет проще.

Отмена или недействительность договора дарения квартиры и другой недвижимости: интересные случаи из судебной практики

Как правило, даритель передает некое имущество одаряемому лицу, находясь с ним в хороших отношениях. При этом совершенно не важно, являются ли стороны сделки родственниками. Однако спустя время, отношения между указанными ...

Жилищная программа молодая семья условия для участия

Семьи, очень нуждающиеся в жилом помещении, у которых нет принадлежащего им собственного жилья, могут воспользоваться программой, получив соответствующую поддержку от властей. Жилищная программа оказывает огромную помощь молодой семье на начальном ...

Процедура медиации в гражданском процессе

Наверняка многие слышали о медиации, как об альтернативе решения гражданских споров, но мало кто может точно ответить, что означает данный термин (для граждан Украины, кому не подходит подобный способ рекомендуем ...

Производство цемента как бизнес

Открываем свое производство цемента Производство цемента – одна из наиболее актуальных на сегодня бизнес-идей. Но открыть собственный завод будет непросто.

Кадровая политика организации основные направления

Кадровая политика организации – это набор известных методов и приемов, что способны повлиять на организационный процесс предприятия. Все правила обязательно должны быть проверены на практике и должны улучшить не только ...

Как узаконить перепланировку квартиры в 2016-2017 году: исчерпывающая инструкция

В домах, построенных еще в советское время, живет сейчас много граждан России. И не всегда размещение квартир отвечает требованиям жильцов по комфорту и эстетике. Трансформировать ваше жилое помещение можно двумя ...

Производство туалетной бумаги как бизнес

Открываем бизнес по производству туалетной бумаги Производство туалетной бумаги неопытным бизнесменам может показаться делом простым и не очень прибыльным. На самом же деле такой формат способен принести своему владельцу высокий доход.

Признание завещания недействительным

Признание завещания недействительным происходит достаточно часто. В некоторых случаях основанием выступает ничтожность документа, а в иных – оспариваемость. Однако и то и другое происходит после того как суд удовлетворил иск ...

Рассматриваем обстоятельства, препятствующие заключению брака

Заключение брака – акт, подчиняющийся требованиям закона, в частности, Семейному кодексу РФ. Казалось бы, если взрослые люди желают оформить официально свои отношения, то разве что-то может им помешать? Оказывается, что ...

Особенности съема квартиры и правила заключения договора аренды

Вопрос жилья волнует каждого человека, стремящего обеспечить себе комфортные жизненные условия, однако не всегда есть возможность приобретения жилой площади. Зачастую люди пользуются возможностью съемного жилища. В погоне за удобным жильем, ...

Производство тротуарной плитки как бизнес

Делаем бизнес на производстве тротуарной плитки Производство тротуарной плитки – одна из промышленных идей, позволяющих быстро и без серьезных затруднений выйти на достаточно высокую прибыль.

Ремонт в подъезде, разбитые окна и плитка: куда обращаться и что делать?

Зачастую обвалившиеся подъезды наших многоэтажек напоминают кадры из кинофильмов об апокалипсисе. Обшарпанные стены, разбитые стекла и напольная плитка все это не добавляет эстетики лестничным клеткам и лифтовым холлам. Очень неприятно ...

Как заполнить декларацию 3-НДФЛ при покупке квартиры?

Заполнение декларации по форме 3-НДФЛ при покупке квартиры является довольно важным моментом, так как неграмотное заполнение и нарушения в документе могут повлечь за собой отказ налоговых органов в предоставлении налогового ...

Рейтинг@Mail.ru